החודשים האחרונים משרטטים תמונת שוק מורכבת: הריבית הרשמית נשארת יציבה על 4.5%, והחלטת הריבית הקרובה תפורסם ב-20 באוגוסט 2025; האינפלציה השנתית התמתנה לכ-3.1% – אך שוק הדיור ממשיך לנוע בין תיקון נקודתי לעליות מתונות בהתאם למחוז. הנתונים הרשמיים באתר בנק ישראל ובלוח מועדי ההחלטות מחזקים את ההבנה שסביבת המימון נותרה “מרסנת”, גם אם צפיות השוק להרפיה מתונות לקראת סוף השנה עדיין על השולחן.
במקביל, תהליכי תכנון בקנה מידה לאומי מתקדמים: תמ"א 70 (תכנית המטרו) קיבלה בשנה החולפת מעמד מעשי יותר ותוחמת אזורי השפעה סביב תחנות עד 800 מטר, בעוד שהמדינה מקדמת שיווקי קרקע רחבי־היקף דרך רשות מקרקעי ישראל. ההתכנסות הזו – קווי תחבורה + תכנון צפוף + שיווקי רמ"י – מסמנת לא מעט “נקודות חמות” להשקעה לאורך צירי מסילה, מטרו ומחלפים.
בזירת ההתחדשות העירונית, דוח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (עודכן 10.8.2025) מציג התקדמות בתכניות עירוניות מחליפות תמ"א 38, אולם הקצב עדיין תלוי ביכולות הרשויות והביקושים המקומיים – מה שמותיר ביקוש ליזמות חדשה ולמלאי דירות עתידי גם בטווח הבינוני.
למה דווקא קרקע ב-2025?
במצב שבו תזרים משכירוֹת מדירות מתקשה “להכות” את עלות ההון, והשווקים הפיננסיים תנודתיים, הקרקע חוזרת לאופק של משקיעים בזכות פוטנציאל השבחה שאינו תלוי ישירות בשכר דירה שוטף אלא באבני דרך תכנוניות (הפקדה, תוקף, היתר). בצד המאקרו, מדדי המחירים לדיור והאינפלציה מאותתים על איזון עדין: ייתכנו ירידות קצרות טווח (למשל בדירות חדשות) לצד עליות מתונות בין מחוזות – ומכאן שהאיתור המדויק של ציר פיתוח הופך חשוב מתמיד.
סוגי הקרקעות בקיצור
קרקע חקלאית מוקדמת – מחיר כניסה נמוך, אופק זמן ארוך, תלות גבוהה ברגולציה.
קרקע בתהליך הפשרה/תכנית מופקדת – ודאות תכנונית גבוהה יותר; מחיר כניסה גבוה יותר אך עדיין משקף “פער השבחה”.
קרקע לבנייה מיידית – תב"ע מאושרת, אפשרות להיתר תוך זמן קצר יחסית; רוב ההשבחה מגולמת במחיר, אך רמת הסיכון נמוכה.
איפה לחפש? שלושה מוקדים שקיבלו תאוצה ב-2025
- סביב תחנות מטרו ותוואי מסילה – אזורי ההשפעה המוגדרים בתמ"א 70 (טבעת עד 300 מ' ועוד טבעת עד 800 מ') מסמנים מראש את הגידול הצפוי בזכויות ובצפיפויות; כל תכנית מפורטת מקומית תתרגם את המסגרת לזכויות בפועל.
- שיווקי רמ"י מרובי יחידות – הכרזות על מכרזי מגורים רחבי היקף יוצרות “עוגן אמון” ליזמים ולרוכשים בשכונות חדשות; זיהוי מבעוד מועד של עתודות קרקע פרטיות בסמוך יכול לייצר השבחה.
- התחדשות מתחמית בערים חזקות – המעבר מתמ"א 38 לשכונות של פינוי-בינוי מגדיל ודאות אך גם מורכבות. מי שמחזיק קרקע בסביבת תכנית מתחמית נהנה מהאפקט המצטבר של תשתיות, מבני ציבור ושטחים פתוחים.
כך בוחנים עסקת קרקע – צעד-אחר-צעד
שלב 1: תכנון סטטוטורי – לאתר בתיקי התכנית באתר מנהל התכנון את הייעוד הרשמי, שלב ההליך (הפקדה/התנגדויות/תוקף) והמסמכים המשניים (הנחיות תנועה, נוף, סביבה). המסגרת הארצית של תמ"א 70 טובה להבנת הכיוון, אך הזכויות ייקבעו בתכנית המפורטת.
שלב 2: בעלות ורישום – להוציא נסח טאבו עדכני, לזהות שעבודים/עיקולים/הערות, ולהבין אם הקרקע פרטית או חכורה מרמ"י – ההבדל משמעותי בחופש המימוש.
שלב 3: גישה ותשתיות – לבדוק קיום דרך סטטוטורית, זמינות חיבורי תשתית ומרחק ממשיים (לא רק “בקו אווירי”) מתחנות, מחלפים ושירותי ציבור.
שלב 4: היטלים ומסים – לאמוד היטלי השבחה, פיתוח, ניקוז וביוב, ולהבין את ההשלכות כבר במודל הכלכלי הראשוני.
שלב 5: לוחות זמנים – לבנות שלושה תרחישים (שמרני/בסיס/אופטימי) ולהבין את רגישות השווי לדחייה של שנה; בסביבת ריבית של 4.5% גם דחייה קטנה מכרסמת בשווי הנוכחי של העסקה.
תשואה מול סיכון – איך להסתכל על זה פיננסית
הקרקע אינה מניבה תזרים – ולכן נמדדת באבני דרך. ההחזר הכולל מגיע לרוב “במכה” בעת מכירה לאחר תוקף או היתר. מאחר שהריבית גבוהה יחסית, שיעור ההיוון במודלים עלה, והמשמעות היא צורך במרווח ביטחון גדול יותר במחיר הכניסה.
דוגמה תיאורטית קצרה:
חלקה שנרכשה ב-2022 ב-300 אלף ש"ח בתכנית בשלבי קידום מתקדמים, הושפעה השנה מהפקדת תכנית מפורטת. הערכת שמאי עדכנית לשווי לאחר תוקף עומדת על 650–700 אלף ש"ח. אם התוקף יידחה בשנה, השווי הנוכחי (בהיוון) יקטן משמעותית – ולכן נדרשת כרית זמן ומימון שמרני.
חמש טעויות אמיתיות שמשקיעים עושים (2025)
- בלבול בין תמ"א 70 לבין זכויות בנייה בפועל – תמ"א 70 מגדירה מסגרות; הזכויות נקבעות בתכנית המפורטת.
- התבססות על כותרות “שיווקי ענק” של רמ"י בלי לקרוא את תנאי המכרז ומועדי הפיתוח – הלוחות עלולים להיות רב-שנתיים.
- התעלמות מעלות הון – במציאות של 4.5% ריבית, מינוף אגרסיבי מקטין את מרווח הביטחון.
- גישה לא סטטוטורית – חלקה “צמודת כביש” במפה אינה בהכרח בעלת דרך רשומה בתכנית.
- חוסר בדיקת סביבת רעש/מיגון ליד תשתיות – מה שעלול להשפיע על ייעודי מגורים/שימושים.
ומה לגבי מי שרוצה להתחיל כבר עכשיו?
מי שבוחן קרקע להשקעה צריך לתרגם את התובנות לשגרת בדיקה: לעקוב אחר פרסומי מנהל התכנון, לבדוק נסחים ורישומי בעלות, לצרף שמאי מנוסה ולוודא שמודל המימון תואם לסבולת הסיכון האישית. בשוק של 2025, המפתח הוא שילוב בין זיהוי עוגני תחבורה ותכנון לבין תמחור שמרני של זמן וכסף.
ליווי מקצועי עם עיניים פתוחות
אחרי שנים של עבודה סביב מוקדי תשתית ותכניות מתקדמות, א.ב מוראנו – יזמות ושיווק נדל"ן מביאה גישה של “בדיקה לפני הבטחה”: איתור מגרשים בסמיכות לצירי פיתוח, בדיקות עומק תכנוניות ושמאיות, ורכישה בקרקע פרטית היכן שזה אפשרי. עבור משקיעים שמבקשים ודאות יחסית והכוונה לאורך התהליך – משלב האיתור ועד קבלת אבני הדרך התכנוניות – שילוב של שקיפות, מסמכים מסודרים ועדכוני סטטוס שוטפים הוא תנאי בסיס. זה לא “קסם”, זו עבודה מדוקדקת שמטרתה ליישר קו בין ציפיות למציאות – במיוחד בשנה שבה עלות ההון נשארת גבוהה.
א.ב מוראנו – יזמות ושיווק נדל"ן
סוקולוב 46 הוד השרון, 4528475
טלפון: 09-978-4051
abmoreno.co.il
