עו"ד אבי דוידוב מסביר: כך תקבלו החזר מס שבח

בעת מכירת דירה או נכס מקרקעין בישראל, רבים מגלים שהם חויבו במס שבח בסכומים גבוהים – לעיתים מבלי לדעת שהם זכאים להחזר או לפטור מלא. עורך הדין אבי דוידוב, מומחה וותיק ובכיר בתחומים של מיסוי מקרקעין ושל תכנון מס בעסקאות נדל"ן, מסביר כיצד ניתן לבדוק זכאות להחזרי מס שבח, באילו מקרים ניתן להגיש בקשה, ואילו טעויות נפוצות אפשר למנוע.

לא כל אחד יודע מהו בכלל מס שבח. כאשר אני מלווה לקוחות במכירת דירה או נכס, אחד הדברים הראשונים שאני מדגיש הוא ההשלכות של מס שבח. מדובר במס שמוטל על הרווח שנוצר בעת המכירה – כלומר, מס המוטל בגין ההפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה, לאחר שמקזזים הוצאות מוכרות של בעל הדירה בעת המכירה – כמו שיפוץ, תשלום לתיווך, שכר טרחת עו"ד ועוד.

הנה דוגמה מעשית לכך:
– קניתי דירה בשנת 2008 ב־800,000 ש"ח.
– מכרתי אותה בשנת 2019 ב־1,450,000 ש"ח.
– הרווח שלי הוא 650,000 ש"ח.
– על רווח זה אני אצטרך לשלם מס שבח
את הסכום הזה ניתן להפחית משמעותית אחרי קיזוז של הוצאות כגון שיפוצים, תיווך, עורך דין ועוד.

המס הזה, שנשמע פשוט מצד אחד, ומאד לא מובן לרוב האנשים מצד שני, יכול להגיע לעשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים, במיוחד באזורי ביקוש. וזה סכום שפשוט ירד לכם ישירות מסכום העסקה שסגרתם.
לכן אני בא ואומר: יש גם דרכים חוקיות להפחית אותו ולקבל החזר מס שבח במקרים רבים.

באילו מקרים ניתן לקבל פטור או החזר מס שבח?

אני נתקל לא פעם בלקוחות ששילמו מס שבח מבלי לבדוק לעומק את הזכויות שלהם. אבל האמת היא שיש לא מעט מצבים שמאפשרים פטור או הקלה, למשל:

• מכירה של  דירת מגורים שהינה דירתכם היחידה.
• דירה אשר התקבלה בירושה. תהיה זכאות החזר מס שבח בתנאים מסוימים.
• מצב של נכס אשר הועבר במתנה בין קרובים – תהיה זכאות החזר מס שבח  בתנאים מסוימים.
• מצבי בו לא קוזזו בעבר הוצאות מוכרות שהיו למוכר כגון  השבחה, שיפוץ הנכס, מס רכישה, תשלום לעורך דין ועוד.

בנוסף, ישנן לא מעט טעויות אשר עלולות להיות מבוצעות בשלב הדיווח – כמו חישוב שגוי של עליית ערך ריאלית או היעדר הצמדה נכונה למדד. תיקון טעויות כאלה, בשילוב בדיקה מקצועית, יכול להוביל להחזר משמעותי, גם אם המס כבר שולם.

מנגנון פריסה

נושא שאני מדבר עליו לא מעט הוא מנגנון הפריסה במס שבח – כלי שיכול להיות לא פחות ממהפכני עבור מוכרי נכסים, בעיקר במקרים של רווח גבוה.
במקום לשלם את כל מס השבח בבת אחת (ולפעמים לקפוץ למדרגת מס גבוהה), אפשר לפרוס את השבח על פני ארבע שנים אחורה – כאילו חלק מהרווח נצבר בכל אחת מהשנים שקדמו למכירה.

המשמעות:

• המס הכולל יכול לרדת משמעותית.
• ניתן לנצל נקודות זיכוי ומדרגות מס נמוכות יותר.
• שכירים, עצמאיים ופנסיונרים – כל אחד יכול ליהנות מהפריסה, בתנאים שונים.

למשל, לקוח שפנה אליי לאחר ששילם מס שבח גבוה, הצליח לאחר בדיקה ויישום של מנגנון הפריסה לקבל החזר של כ-45,000 ש"ח. וזה לא מקרה נדיר.

איך מגישים בקשה להחזר מס שבח?

תהליך הגשת בקשה להחזר מס שבח נעשה מול רשות המסים, וכולל:

• מילוי טופס ייעודי (1399).
• צירוף חוזים, חשבוניות, קבלות והוצאות מוכרות.
• נימוק משפטי ופירוט החישוב.

מהניסיון שלי – בקשות רבות נדחות פשוט כי הן לא הוגשו נכון או לא נוסחו בצורה משכנעת. לכן, אני ממליץ תמיד להיעזר בעו"ד שמתמחה במיסוי מקרקעין ויודע כיצד לנהל את ההליך מול רשות המסים.

מה לגבי מגבלת זמן?

לפי החוק, ניתן להגיש בקשה להחזר מס שבח עד 4 שנים מהמועד שבו שולם המס. לכן, חשוב שלא לדחות – כל חודש שעובר מקטין את הסיכוי להשיב את כספכם.

תבדקו, אל תוותרו

אם מכרתם נכס לאחרונה או שילמתם מס שבח – ייתכן שמגיע לכם כסף חזרה. גם אם לא קיבלתם פטור או לא חשבתם שזה אפשרי – אל תסיקו מסקנות לבד.
פשוט אל תקחו את המצב כמובן מאילו פנו לעורך דין שמתמחה בתחום לביצוע לבדיקה יסודית. הבדיקה ברוב המקרים ללא התחייבות. ייתכן שתופתעו לגלות כמה כסף אפשר לחסוך – או להחזיר לחשבון הבנק שלכם.  ליצירת קשר עם עורך דין אבי דוידוב ובדיקת זכאותכם להחזר מס שבח היכנסו לכאן.